Что такое СЗЗ?
СЗЗ — это участок земли, определенный местным органом планирования (МПУ) для конкретной застройки, где процесс планирования ослаблен. По закону местные органы власти должны рассмотреть вопрос о том, выиграют ли части их территорий от такого обозначения.
СЗЗ устанавливает классы застройки, которые разрешены без подачи заявок на получение разрешения на строительство, с учетом условий, ограничений и исключений, аналогичных разрешенным правам на застройку. Срок действия СЗЗ составляет десять лет, поэтому разработка под ними должна осуществляться или начинаться в течение этого периода.
Проект санитарно-защитной зоны – это документация, которая разрабатывается для создания специальной зоны вокруг предприятий, способных в процессе деятельности влиять на внешнюю среду и здоровье человека. А отсутствие такого проекта грозит индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам наложением штрафных санкций, в том числе, может быть приостановлена деятельность предприятия. Топэко поможет быстро и правильно оформить все документы и провести исследования и замеры, а вы получите готовый утвержденный проект санитарно-защитной зоны, подробнее на сайте https://topeco.pro/proekt-szz/.
Поиски местных властей показывают, находится ли недвижимость в СЗЗ или предлагается.
Почему местные органы власти продвигают СЗЗ?
«Схемы» СЗЗ используются МПУ для поощрения экономического развития и инвестиций. Девелоперы и предприятия, работающие в зоне, уверены, что предложения, соответствующие СЗЗ, могут быть построены. Это означает, что они могут быстро реагировать на рыночный спрос, внося изменения в существующие здания или изменяя их использование без неопределенности и затрат, связанных с процессом планирования.
Обозначение СЗЗ демонстрирует поддержку со стороны LPA для конкретных видов использования в пределах области и само по себе может повысить доверие рынка и побудить малые и средние предприятия, а также транснациональные компании размещаться там. По этим причинам большинство землевладельцев в торговых поместьях часто очень поддерживают продвижение СЗЗ.
Не всегда так просто…
Обозначение СЗЗ не означает, что контроль над планированием был отменен или что потенциальные покупатели или кредиторы могут принять более мягкий подход к планированию должной осмотрительности. Любым покупателям или кредиторам собственности в пределах СЗЗ следует рассмотреть следующие вопросы.
- Покупатели и кредиторы должны установить, что использование недвижимости и ее строительство законны.
- Обычно СЗЗ продвигают на ранее разработанных площадках. Таким образом, существование стандартных разрешений на планирование, возможно, все же необходимо учитывать. Независимо от того, было ли строительство первоначально разрешено на основании разрешения на строительство или СЗЗ, необходимо задавать стандартные вопросы о возможных нарушениях контроля за планированием. Прошло ли десять лет с момента потенциального несоблюдения условий или четыре года на разработку без разрешения? Могло ли иметь место сокрытие нарушений, что продлевало бы срок иммунитета от принудительных мер?
- Теоретически нарушение одного из условий и ограничений СЗЗ означает, что незаконной является вся эта застройка, а не только ее превышение. Однако на практике, если LPA выдает уведомление о принудительном исполнении, оно, вероятно, будет ограничено устранением нарушения, чтобы обеспечить соблюдение условий СЗЗ, или устранением любого ущерба, причиненного удобствам.
- СЗЗ могут содержать разные подзоны с разными условиями и ограничениями, применяемыми в каждой зоне. Поэтому очень важно учитывать расположение объекта в пределах СЗЗ, чтобы обеспечить изучение правильных условий и ограничений.
- СЗЗ часто требуют, чтобы застройщики представляли в МПУ уведомления о начале работ (с чертежами и информацией о доступе), а также послестроительный аудит. Это должно продемонстрировать соблюдение СЗЗ. Некоторые LPA делают эти материалы и ответы общедоступными, но не всегда. Составление бумажного следа, чтобы продемонстрировать соответствие для будущего покупателя, иногда может оказаться трудным. Покупатель может пойти на некоторый риск, если документальный след является неоднородным, на том основании, что риск принудительных действий невелик, если это будет противоречить экономическим целям схемы. Если покупатель не может принять какой-либо риск, получение свидетельства о законном использовании поставит этот вопрос вне сомнений.
- Если строительные работы начаты, но не завершены, и есть вопросы, по каким чертежам их строил застройщик, может быть сложно установить, законны ли эти работы и соответствуют ли они СЗЗ. К счастью, многие схемы СЗЗ не содержат «предварительных условий», которые необходимо выполнить до начала какой-либо разработки. Таким образом, можно избежать споров о том, проводилась ли какая-либо разработка без выполнения таких условий, которые, вероятно, сделали бы разработку незаконной.